注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

侠者大也

做一個願意傾聽內心聲音的踐行者

 
 
 
 
 

日志

 
 
关于我

文章做到好处,无有他奇,只是恰好,事业做到此处,无有偶然,只是执着。年越而立,经世繁多,积累经验,善于管理,传道授业,精于培训,跨行解惑,实战把握。《沟通之道》《我们应该学习什么文化》《向军队学管理》《TTT内训师培训》《决战终端》《打造和谐团队》《如何打造高绩效团队》《企业文化建设》《晋.魂》皆为精时之作,秉承“修和无人见,存心有天知”的做人原则,诚心为企业寻找发展之道,寻求生存之法,寻觅现实之术。“海到尽头天作岸,山登绝顶我为峰”岸不知何处,心在此处,峰在此处。

网易考拉推荐

中国土地制度:为什么要深改?为什么没深改?  

2016-11-25 10:02:21|  分类: 赢在中国 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
中国土地制度:为什么要深改?为什么没深改? - 智舵.管理咨询 - 侠者大也
 

文/党国英 社科院农村发展研究所研究员

以前的农村土地承包制,是半截的土地政策,没有一鼓作气把承包权做实,没有真正确立农民的土地财产权。这给农业农村投资带来了很大不确定性。这种不确定性,表现为土地在承包制改革之后经常被调整。如果不是因为我们国家城市化,降低了农地的相对价格,这种不稳定的改革很可能要走回头路。为什么这样讲?因为我的调查发现,在土地价值比较贵的地方,承包权落实得就不很好。

我认为土地制度的改革,要做四方面工作,但是现在看来做得非常不够。

首先,我们能不能实现无期限的土地使用权?把土地使用权做实以后,这个土地使用权不妨就看成公民的财产权。

其次,我们确实需要土地用途管制,土地用途怎么样管,是不是要设那么多的指标?比如容积率、阳光照射、马路面积等问题,我看不一定。政府其实可以大大简化用途调控的手段。

再次,对公共用地怎么管?先说个一般情况,我看一些市场化国家有一个原则,公共用地尽量要使用不带来税收的那些土地。尽量把能产生税收、对经济增长有利的土地交给私营部门。公共部门已经占有的地有了价值,这个价值怎么评估,评估的结果是能不能让公共部门继续占地?比如说能不能有一个置换,都是值得考虑的。这里面有产权的问题,也有规划、土地管理体制问题,所以我希望中国土地制度要全方位深入改革。

为什么要改呢?首先是农业现代化的要求。有测算表明,我们国家的农业处于亏损状态。农产品的成本有间接成本和要素收入成本,在全面考量之后,农产品特别是粮食,亏损的程度非常厉害。为什么在亏损的情况下,农业还照样能够持续,好像粮食产出还很多?这有一定的原因,特别是因为我国是小农国家,农民对自己的生产劳动不计成本,所以看起来农业还能做。但是现在竞争压力非常大,一些大农生产的可持续能力在下降。而且我估计未来相当长的时期里还会非常麻烦,因为国际粮食供应现在越来越充裕,很多国家农业形势非常好,他们的粮食成本也比我们低。

第一个问题,农业成本高的原因,就跟土地制度关系非常密切。因为规模经营水平低,所以劳动成本高,规模经营水平上不去跟土地制度有关系。如果劳动力大量转移到城市,有可能降低劳动成本,但是我们向城市转移遇到一个很大问题,就是房价高。房价高是一个土地问题,不是建筑安装成本高,也不是建筑工人的工资高。农业成本高的另外一个原因是什么呢?就是地租。我们国家农业土地流转当中的地租之高世界少有,按说日本这样的国家地租应该很高了,但其实不高,北海道农地几乎是零地租。我们地租高到什么程度?有的高到可以覆盖农产品的全部净收益。

第二个问题,土地制度给我们带来另外一个麻烦,我把它叫做居住贫困。这个大家浑然不觉,但是我认为,我国城市老百姓的居住,是集体主义的居住形态,也可以说是居住贫困。为什么说是居住贫困?也跟土地制度有关系。什么关系呢?就是规划问题,是土地规划体制问题。我们城市建成区的人口密度不高,但是中国居民区的密度非常高。能不能调整呢?通常的说法是不能。是缺地吗?缺也缺不过荷兰,荷兰的居住形态就比我们好。是房价高吗?但是我掌握的数据是,如果规划合理,或者能达到东京的土地利用规划水平和土地功能区的划分水平,地价就可以很低。所以,主要是因为土地规划管理体制给我们带来了居住的贫困。贫困的居住又给我们带来一系列社会麻烦,包括社会风尚不好、道德品质下降等等。这是第二个改革的必要。

第三个问题,老百姓的居住用地好像比较紧缺,但是工商业占地面积较大。走到一些公司的总部、一些工厂,我都会发笑,因为占地太奢侈。而且,他们拿地的价格也比较低,甚至是不付地价。这个对出口有什么影响?能够降低出口成本,增加我们的竞争力,那么我们就有大量外贸盈余。外贸盈余是贸易上的顺差,但是国际收入要平衡就表示资本要出去。资本要出去带来的直接后果是,一线发达国家的实际利率远远比我们小,国内实际利率大则增加了资本使用成本。反过来,实际上影响了我国工业的竞争力。这对我们经济发展的可持续、对孔泾源司长刚讲到的负债问题肯定有很大影响。

第四个问题,社会稳定的要求。我们看一些研究文献就会注意到,在城市居住环境当中,集合住宅或者社会住宅区的社会冲突发生率比较高。有一些人对伦敦进行研究,社会住宅、集合住宅就是指楼房,楼房区更容易发生冲突。社会住宅里面住的多是穷人,排除这个因素以外,还是发现社会冲突发生率比较高,所以不利于社会稳定。

第五个问题,经济增长的要求。如果我们改变土地规划管理制度,比如美国居民的支出结构,住行开支成本比较大。经过多方面的数据测算,有一个估计,如果改变了居住形态,会带来强大的需求增长。我十分赞成孔司长讲的,光讲供给侧改革有问题,其实我们存在严重的消费抑制。我在几年前就提到“消费抑制”,最突出的就是住房的消费抑制,如果我们做一个粗略测算,克服这个抑制,那么我们消费潜力非常大。不是中国人不想花钱,是居住形态限制了消费。如果我们扩大了居住方面的消费,能不能产生挤出效应?人们会很容易提出这个问题,我认为不会,因为衣食是刚性支出,行和住是互补性消费,住的问题解决后,行的支出会增加。

第六个问题,国民收入合理分配的要求。我看了美国房地产的研究文献,讲了一句话,说平均住房价格如果是家庭收入的2倍以上,就认为是泡沫发生。这是根据美国储蓄率来推算的,比如说储蓄率5%需要40年储蓄一个家庭能买到房子,超过40年就认为有问题。我们国家不一样,我们是居民储蓄率大概13%左右。这样算下来,刚才说美国的那个指数,房子价格占家庭收入的2倍是泡沫,我推算我们中国就是4倍,超过4倍就是泡沫,那么超过4倍了没有?不仅是一线城市超过了,二三线城市大量也超过了这个数,房价高我认为毫无疑问。前两天北京某单位开了一个会说中国的房价不高,我认为这个比较荒唐。房价高带来的问题是,造成国民收入分配的扭曲。我们说国民收入有第一次分配、第二次分配、第三次分配,其实,价格的扭曲也是一个分配。天花板在什么地方?天花板就是老百姓不能承受的边界。

因为上述原因,有农村的、城市的,有经济的、社会的,都要求土地制度改革。那么,为什么没有深入改?这就是一些猜测。如果分析美国房地产的著作,说美国控制话语权的集团根据自己的利益要求,不愿意美国的土地制度进行调整,美国要不要改土地制度,旧金山的房价高,但休斯敦的房价低,要不要学习休斯敦?没有必要,因为美国中产阶层对舆论进行控制,提供了很多虚假研究信息,实际情况是旧金山的情况比较普遍,但休斯顿的情况反而不多。

再一个,观念上确实需要调整,社会主义的核心,我认为就是适度的平等,不能绝对平等。

土地所有权对社会平等有没有直接的影响?我们过去把这个影响大大夸张了。最近阅读到一个词叫“保护区”,美国大量保护区的土地所有权是属于私人,但是用作公共服务。这个私人所有区是有利的。

当然,还有其他顾虑,中国人吃不上饭等等,很多方面没有认真研究,中国大概有700万平方公里在地形上可以满足居住的需要。北京从房山到平谷的燕山山脉,浅山地带大量不是耕地,也不是植被好的地,却不给老百姓用。城乡用地加起来,15亿人口加起来需要40万平方公里就够了。40万平公里和700万平方公里比较一下,比例有多大?所以,根本不是缺地的问题,只是没有认真研究,老的观念在脑子里根深蒂固,再加上比较僵化的观点的支持,可能导致土地制度改革缩手缩脚,不能向前推进。

本文为作者在2016年度深圳大梅沙论坛上的演讲

  评论这张
 
阅读(83)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017