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侠者大也

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中国的房子有多少?谁来住?  

2016-07-15 11:29:52|  分类: 赢在中国 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国的房子有多少?谁来住? - 智舵.管理咨询 - 侠者大也

 
中国规划了3500座新城,可装下世界一半人口……
新华社记者近期在多地采访发现,在特大城市限制人口、中小城镇扩容的情况下,一些中小城镇迫切希望加速发展,纷纷提出2020年、2030年人口倍增的目标。国务院有关部门数据显示,据不完全统计,截至2016年5月,全国县以上新城新区超过3500个,规划人口达34亿。34亿人是个什么概念?这已接近全世界人口的50%。
这些规划能容纳全世界近一半人口的新城,谁来住?

全国规划3500多个新城容纳34亿人口

2015年,我国城镇化率为56.1%,“十三五”规划纲要提出,到2020年我国常住人口城镇化率达60%,户籍人口城镇化率达45%。

国务院发展研究中心研究员李佐军说:“目前我国户籍人口城镇化率为39.9%,未来还要提高5个百分点,相当于有1亿人在城镇落户,任务艰巨。”
然而,新华社记者调查发现,比起这个艰巨的任务,一些地方提出了更加宏伟的目标。国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心调查显示,据不完全统计,截至2016年5月,全国县及县以上的新城新区数量3500多个。据该中心此前发布的调查显示,这些新城新区规划人口达到34亿。
国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的研究显示,3500多个新城中,国家级新区17个;各类国家级经济技术开发区、高新区、综保区、边境经济合作区、出口加工区,旅游度假区等约500个;各类省级产业园区1600多个;较大规模的市产业园1000个;县以下的各类产业园上万计。
“规划人口34亿,约相当于中国目前人口规模的2.5倍,足以装下全世界约一半人口。”华南城市规划学会会长、暨南大学管理学院教授胡刚表示,这种规划显然脱离实际。
国家行政学院教授汪玉凯表示,中国人口的生育高峰已经过去,即便全面放开二胎,人口增速不会出现大幅上涨,城镇化的主要增量来源于进城农村转移人口。考虑进城意愿、落户能力等多方面因素,不管怎么算,也填不满34亿人口的“大坑”。
重要的任务就是“抢人”

如何落实人口规划?西部、西南部几个地市规划部门负责人在接受记者采访时表示,“我们一个重要的任务就是抢人”。除了进城农村转移人口,一些城市也把人口引进目标聚焦在区域和城市间人口流动上。
中国区域科学研究会理事长、南开大学教授郝寿义等受访专家表示,城市人口规模差别化调控的信号已经明确,特大城市严控人口规模,中小城市加快放开落户制度。随着特大城市人口“溢出”,对小城镇、小城市来说,可能会迎来承接一部分大城市转移人口的利好。
然而,现实中担当集聚人口重任的中小城市却面临尴尬。近期出版的《国家新型城镇化报告2015》显示,中国农民工流向地市级以上的占70%以上,流向小城镇的不到10%。
北京某事业单位的小张近期选择回山东济南工作。在他看来,虽然在北京生活成本大,还面临户籍、住房等限制,但回老家县城工作显然更不现实,“发展的机会、就业的机会都少得多。”
一些地方不仅面临引进人口难,还处于人口净流出的“失血”状态。记者近日在“小吃之乡”福建沙县看到,在县城新区,数十个楼盘正在促销,即使一些售出的房子,入住率也并不高。
“为了去库存,沙县从2014年就停止住宅用地的供应。”据该县建设局罗积清总工程师介绍,目前沙县楼市均价每平方米四五千元,相对于高峰期房价已接近“腰斩”。
福建省沙县建设局相关负责人介绍,沙县全县人口26万多,按照规划,到2030年城关人口要达到35万。“现在四分之一的人口都外出从事小吃行业,人口不净流出就不错了。”
中山大学城市与区域研究中心教授许学强认为,随着特大城市控制人口规模以及经济发达地区产业转型升级,人口出现由大城市向中小城市流动的迹象,但要“抢人”,需要硬实力,很多中小城镇城镇化和产业化脱节,没有产业就没有就业,再加上公共服务供给不足,造成中小城镇仍在“失血”。“首先要明确人来了能做什么,而不是简单把人忽悠到城里买房,当做去库存的‘接盘侠’。”
亢奋的城市规划根由是土地财政

“规划人口的激进扩张,背后是地方政府对土地指标的狂热追求。”胡刚表示,每多一个人进入城镇化序列,与此对应的人均建设用地指标就多。例如,按照目前人均城市建设用地100平方米计算,20万人口和40万人口的土地指标差别很大,潜在的土地出让收益就多,根由还是土地财政在作怪。

最新公布的《国土资源“十三五”规划纲要》显示,“十二五”时期全国城镇建设用地增长约20%,远高于同期城镇人口11%的增幅,城镇建设用地增长速度约为同期城镇人口增幅的180%。
专家指出,规划、土地、人口三者紧密联系,规划人口“画大饼”,直接的影响就是房地产过度开发,去库存艰难。国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的研究显示,云南某城市一个新区,招拍挂土地中,住宅高达74.63%,商业服务业设施项目只占15.53%,工业项目只有5.24%。
中原地产首席市场分析师张大伟分析,目前一些三四线城市的新城发展过多偏重于住宅这一单一模块,34亿的人口规划意味着房地产市场又要大发展,将进一步增加难以消化的商品房库存。
专家指出,这类行政造城功能单一,很难形成持续扩大和升级的消费需求和服务需求,不能提供稳定的就业岗位来吸引人口聚集。中国社会科学院人口与劳动经济研究所助理研究员蔡翼飞等指出,以规定地、以建定需的“拍脑袋”规划,必然会让土地利用粗放低效。
北京交通大学中国城镇化研究中心主任赵坚认为,新型城镇化的新突破应主要靠市场机制而不是政府行政手段,靠行政手段增加中小城市数量,会造成严重的资源“空间错配”。
胡刚等人建议,应在区域和省一级对发展方向、人口规划进行统筹,探索由上而下和由下而上规划相结合。一些基层干部表示,要根据实际情况适时对规划进行调整,协调好“一张蓝图绘到底”和城市实际发展需要,注重规划的延续性和科学性。
天方夜谭式的新城规划亟待“回头看”
全国总人口仅有13亿,可现有的县以上3500个新城规划容纳人口就达34亿,还不说现有的城市已有7亿人口,这无论如何都是不可能完成的天方夜谭目标,不能不说是一个黑色幽默。
毋庸置疑,在大力推行现代化、城镇化的过程中,全国各级各地结合实际进行形成规划,无疑是一个地方加快城镇化等的必要的前提条件。但在这些城镇规划的过程中,不尽科学、不尽合理,甚至脱离实际的新城镇规划,可谓并不少见,比如频频被曝光的“鬼城”、“死城”等,就是写照。而此次曝光的全国县以上新城新区规划,无疑就是对这一种现象的有力证明,不能不引起我们的高度重视和深刻反思。
地方新城规划,就要结合地方实际,并且具有客观、科学和合理性等。但在实际中,不少地方新城的规划,被无辜“注水”、随意性较大。综合考虑,造成如此局面,表面看固然有过多的掺和了地方政府和领导的政绩观、土地财政、领导主观意愿等不应该的因素在内,导致了很多的地方新城规划的扭曲和“虚胖”等。更重要的,还这在于我们的新城规划,国家缺乏必要的顶层统一设计和相对明确的规划细则要求,导致有关地方编制相关规划时没有明确依据或“红线”,上级部门批准相关规划时缺乏明确的审批标准,使地方新城规划缺乏可操作性。
但是,新城规划一旦实施,具有很大的不可逆性,比如已建好的道路、已盖起来的房屋,无法或很难再改变。但新城规划的逐步实施的特点,也决定了要想把不科学不合理的新城规划造成的损失降到最低,就要及时对已有的规划进行必要的审视或者制止,去伪存真,尽量把原有的不合理、不科学成分尽早剔除和完善、纠正等。但同时也要注意的是,这样的审视如果让地方自己进行,恐怕会由于固有的眼光、复杂的现实、既得的利益等各种因素掣肘,而无法真正有效开展。
亡羊补牢犹未晚矣。面对全国县以上新城新区规划明显违背现实状况,国家有关方面亟需进行一次全面的“回头看”。第一个层面是对国家层面现有的新城缺乏明晰、明确的制度规定进行检讨、反思和完善,用严格的制度确保新城规划的科学严肃性。第二个层面,即对造成现有新城规划走样的现实土壤,如畸形政绩观、领导意志、土地财政等进行一次彻底的检讨,并采取措施切实有效改善和去除。第三个层面,要由上至下引导和指导,对已规划新城及实施进行一次全国性的全面再审视再评估,并针对其中不切合实际、无法实施,或实施后或造成巨大不可挽回损失的规划进行必要及时的修正、完善乃至叫停。只有这样,不切实际的34亿人新城规划才能逐步“消肿”,步入正道;也只有这样,才能不出新的奇葩新城规划。

 

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