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侠者大也

做一個願意傾聽內心聲音的踐行者

 
 
 
 
 

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文章做到好处,无有他奇,只是恰好,事业做到此处,无有偶然,只是执着。年越而立,经世繁多,积累经验,善于管理,传道授业,精于培训,跨行解惑,实战把握。《沟通之道》《我们应该学习什么文化》《向军队学管理》《TTT内训师培训》《决战终端》《打造和谐团队》《如何打造高绩效团队》《企业文化建设》《晋.魂》皆为精时之作,秉承“修和无人见,存心有天知”的做人原则,诚心为企业寻找发展之道,寻求生存之法,寻觅现实之术。“海到尽头天作岸,山登绝顶我为峰”岸不知何处,心在此处,峰在此处。

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2012房地产六大预言  

2012-02-13 09:16:36|  分类: 特别关注 |  标签: |举报 |字号 订阅

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王建红:2012房地产六大预言 - 聚焦地产 - 聚焦地产

 

我们首先回顾一下2011年楼市走过的路,自20104月国家开始对房地产调控以来,楼市就逐渐失去了往日的“高昂”不再高唱“我要飞得更高”,几个楼市传统的旺销假期也“黯然无光”。“金四银五”未见“劲舞”,“金九银十”也未见“殷实”而变成了“铁九铜十”,到了十一月份数十个城市出现难得一见的“停涨局面”,年底更是上演了“促销大战”、“折扣戏”一出接一出,是越扣越低。面对愈来愈冷的楼市“冬天”,开发商开始怀着期盼和留恋的心情反复唱着“春天里”……

2011年房地产的持续调控,使得人们对2012年的房地产走势多了几分关注。各种关于2012年房地产走势的猜想层出不穷,那么,2012年房地产到底会是一个什么样的境况呢?我们不妨通过深入研究和客观的分析进行一个大胆的预测……

 

【预言一】  春节过后或出现裁员和“跳槽潮”

依据目前的房地产市场表现和开发企业在新形势下的经营思路需求,春节过后或会出现一些企业裁员现象,企业为了安全度过“楼市冬天”进行成本控制是最简单有效的方法,也无可厚非。坊间不断曝出的房企减员和中高层跳槽视乎已经预示着一场减员和跳槽潮或将来临。

一方面是由于楼市持续低迷,销售不畅,企业迫于资金压力需要精简不必要的开支,减掉赘肉轻装上阵;而一方面则是需要寻求高手使企业安全过冬;另外,随着房地产行业逐渐的回归理性,由“粗放型”经营模式转变为“精细的专业化”运营模式将是趋势,而企业发展对复合型专业人才有极强的需求。以此看,春节后或会出现减员挖人并举的局面发生。

 

【预言二】  或调整转型呈多元化发展格局

面对全球经济的不景气和保持我国经济稳健发展,国家已开始进行整体经济结构性的调整。作为重要产业的房地产也不例外的需要结构性调整和转型,以摆脱目前这种只做单一住宅和简单开发商业的局面。需要说的是,在国家大力推动建设保障房的时候,实际上已经在宏观上细分了市场需求,也有意在推动房地产业的转型与调整,持续调控的原因或许就在于此。

我们在思考,开发企业几乎都在开发着同样的产品、采用着几乎同样的方法,这绝不是一个上上良策,对于一个行业的发展来说,也绝非长久之计,更是不利于企业的健康发展。在目前这种严控不松的情况下,势必就会有一部分开发企业“另辟蹊径”转型涉足其它相关类型的地产开发,自觉不自觉的进行了调整与转型。利用企业自身优势,结合企业人才特点,准找市场“兴奋点”,做专业地产运营商或是未来行业发展的方向。

我们认为,随着房地产市场持续的低迷,一些“先知先觉”的开发企业会把目光转向一些新兴的专业地产开发上,使房地产市场形成以经济型住宅为主导、差异化的改善性住房为支柱,个性化的高端住宅为辅助的住宅市场格局;形成以相关“专业地产”为推动的多元化发展的产业格局。从而使我国的房地产行业得以健康持久的发展。

 

【预言三】  走精细的专业化道路

随着住宅市场的调控深入和保障型住房的大力建设,未来几年开发商很难在住宅市场上有大的作为,而其对保障型住房的“抵抗情绪”和“微薄利润”也使得其参与其中的积极性不大,在这种状况下,唯一的出路,或许就是走精细的专业化道路。第一,在政府主导做保障型住房的情况下,开发商则利用自己的优势从事住宅细分市场中的其它产品种类的开发,以满足不同市场需求;第二,可以涉足旅游地产、文化地产、农业地产、产业地产、休闲地产等市场进行专业开发,以形成术业有专攻的精细的专业化开发运营的发展态势。

通过这个楼市的“冬季”,部分企业或会放弃以前那种“粗枝大叶”式的经营模式,而转变为向“精雕细刻”式的运营理念,精细的专业化运营可“开源”,向精细、专业和创新要利润;精细化管理可“节流”,向管理要利润,走精细的专业化道路或许是现今房地产行业的一条繁荣之路。

 

【预言四】  长效科学的投融资规划开始被重视

众所周知,房地产行业是资金密集型行业,对资金的依赖程度相对较高,在目前这种信贷收紧、市场回笼资金时分困难的时候,资金对于开发企业来说无疑是非常重要的,如何解决资金问题就成了开发商的“头等大事”。以往那种拿到项目再找钱的模式显然不能维系企业当前的经营发展,在此情况下,企业的决策团队定会逐渐意识到“长效的投融资战略规划”是企业的重大事宜,不能再像以前,临时抱佛脚到处“借钱”,遇到“钱庄”下班就得“饿肚子”。

在目前房企感觉到越来越“钱紧”的情况下,我们可以预见,今年“投融资”将得到前所未有的重视,规划制定切实可行的“长效投融资战略”将会成为房企的“必修课”而常态化存在。

作为一个理性而专业的开发企业应常态化的对待“粮草的问题”,而不是无计划性的盲目找钱借款,应聘请专业机构或人员,通过对企业自身的资源、项目、无形资产等进行整合并结合企业的发展战略和市场变化,规划设计出企业自己的“投融资规划”,使企业不再过那种“钱到用时方恨少”,“满街找钱跑的忙”的忙乱日子。

学会做好“投融资规划”,就能有计划、有步骤的管理资金,就能做到“有钱时投资准”“缺钱使能融资”的良性资金运筹管理态势。这样才是一个房地产开发企业应该具有的资本运营战略。

 

【预言五】  二、三季度或出现大范围的“降价潮”

近期楼市成交量大幅萎缩,却未见房价有明显松动,这说明开发商抱着幻想在固守“价格阵地”,购房者也在“按兵不动”等待着房价下降到一个合理的水平。以此来看,房地产市场目前已经进入买卖双方博弈的“僵持阶段”,但从近期开发商促销的猛烈程度和购房者紧捂“钱袋子”不松手的情况来看,购房者还是略占上风……

自从去年年底开始多个城市出现房价“停涨”,打折促销的广告更是频见报端,今年春节众多房企提前放假更是显示出了“销售确实艰难”的事实。如果,市场情况没有明显改善,还如现在一样,那么,一些开发商的资金链就会“崩断”,从而导致项目的“瘫痪”,在此情况下,唯一可以自救的直接办法或许就是降价了!

从去年四季度开始,全国主要城市的普通住宅销售量呈现出下降态势,而且降幅呈不断上升趋势。在目前公布的20家上市房企中,有六成没有完成当初制定的年度目标。其中,绿城、首创置业、雅居乐、富力4家上市房企的销售额相比2010出现了下滑。国家统计局近日公布70个大中城市房价数据,去年12月房价环比下降的城市增加了3个达到52个,仅贵阳银川环比上涨,涨幅均为0.1%,温州环比下降近2%,跌幅最大。另据北京房地交易管理网数据显示,上周,北京市期房、现房住宅累计成交量1797套,面积17.3万平方米,成交套数环比前一周减少3.5%。商品房住宅的整体成交均价仅为16176/平方米,创下本轮房价下降以来的最低值,环比前一周重挫12.3%。从最新的成交均价数据来看,这是否意味着房价的深度下行或已经开始。

我们还发现,在即将来临的龙年春节也未见开发商推出大规模的促销活动,嫣然是放弃了春节的销售好时机。由此来看,如果今年上半年楼市传统的“金四银五”再无销售火爆场面出现,那么,在政策调控坚定不移、购房者持续观望,开发商对资金的需求压力愈来愈大的情况下,二、三季度出现大范围的房价下降就将不可避免。

 

【预言六】  下半年或上演“重组兼并潮”

国家统计局数据显示,201112月份,国房景气指数为98.89,连续7个月下滑,创下了近28个月以来的新低。影响房地产开发景气指数下滑的一是资金压力,信贷收紧;二是限购。那么在国家坚持房地产调控政策不放松的情况下,国房景气指数或仍将继续下行。而2012年房地产行业也难以全面复苏。

在此大背景下,如果二、三季度出现较大范围的降价潮,那些没有来得及“以价换量”的中小开发商势必无法保全其身,或许重组与被兼并就会成为其无奈而必须选择的出路。

加之我国目前的房地产开发企业数量众多,往往一个城市就有数百家乃至几千家,规模大小、经济实力、专业程度等方面良莠不齐。一些规模小、资金实力弱、专业度不高的开发企业在当前这个楼市的“寒冷冬天里”,投怀到一个“宽大而温暖的怀抱里”或者“冬眠”也许就是其“较为理想”的选择。以自己的项目与相对有实力的企业合作将会是一部分中小开发企业的出路。综合以上来看,或许下半年一股兼并与重组的浪潮就将席卷房地产行业。而进行适度的整合也有利于提升和推动行业的持续发展。

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